近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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