OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家(yào)租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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