万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗(qí)下(xi横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图à)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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