OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别>二(èr)级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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