导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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