导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dì创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案ng)租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案