近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收蓝宝石的寓意是什么益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资蓝宝石的寓意是什么产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(蓝宝石的寓意是什么zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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