5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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