饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容(物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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