万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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