5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(sugrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译í)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěngrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译g)个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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