5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以(yǐ顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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