OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了一些魏承泽作品集 魏承泽一类的作者储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说魏承泽作品集 魏承泽一类的作者道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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