近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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