导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的脱销什么意思啊，什么叫做脱销(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5脱销什么意思啊，什么叫做脱销％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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