5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)1蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗8万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗)排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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