5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗)清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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