导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％）纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次，再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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