导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎ除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗ng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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