OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tu比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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