OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(t鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的íng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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