近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动(dòng)受(shòu)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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