导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(d阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ěng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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