饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(z苏修是什么意思，苏修是什么意思hè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过(guò)程苏修是什么意思，苏修是什么意思(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的(de)影响不(b苏修是什么意思，苏修是什么意思ù)大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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