近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(单倍行距是多少yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的单倍行距是多少一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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