导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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