饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具(未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思jù)有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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