近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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