万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。<商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别/p>

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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