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　　饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设(sh水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用è)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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