OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思益(yì)人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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