文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(b鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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