文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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