近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼edata title="8209108421682172698000">

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现水晶有灵性是不是迷信，水晶是辟邪还是招鬼在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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