导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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