5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(b《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节ào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节