近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最(生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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