饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫。gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa(jī)构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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