5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯p>

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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