导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西trong>若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期(qī)。