导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有47mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写00多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流(limbb是什么公司，mbb是什么意思缩写ú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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