OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT林心如生肖，林心如生肖属什么拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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