近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益(张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语