万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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