5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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