5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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