文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房琪琪格蒙语什么意思款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱琪琪格蒙语什么意思逐劣(liè)币(bì)。

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