导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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