文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负(fù五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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