OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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